为了做好莲员路片区改造工程项目拆迁补偿工作，维护被拆迁人和拆迁人双方的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《中山市城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，结合本项目实际情况，特制定本办法。

一、拆迁人

　　中山市城市建设投资集团有限公司

二、拆迁范围

　　拆迁范围及房地产评估分段（见附件3）。

三、被拆迁人

　　1、拆迁范围内被拆迁房屋的所有权人和土地使用权人。

　　2、被拆迁人因各种原因不能亲自进行协商和签署协议而通过公证机关公证的委托代理人。

四、被拆迁房屋、土地和置换房屋面积的确认

　　1、拆迁的土地、住宅、商铺、工业厂房、办公楼等和安置的住宅、商铺、工业厂房等的面积以《房地产权证》、《土地使用证》登记的面积为准。

　　2、只登记套内建筑面积的《房地产权证》，应以以前的《房地产权证》登记的建筑面积为准。

　　3、1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的违章建筑，可按照非违章建筑的八成补偿。

五、房地产市场评估及评估中介机构的选择

　　1、房地产评估机构对拆迁的土地、住宅、商铺、工业厂房、办公楼及其装修等进行市场评估，被拆迁人依据市场评估结果自行选择货币补偿或房屋安置补偿。

　　2、将莲员路片区改造范围分为19个区段，在市国资委房地产评估备选库的19家评估中介机构中采用摇珠的方式，每个区段各摇出1家,一共18家。摇珠选出的房地产评估中介机构负责该区段的房地产市场评估，评估费用由拆迁人支付。

　　3、评估中介机构对被拆迁人的房地产等实地勘察时，被拆迁人需向评估中介机构提供待估房地产的《房地产权证》及附图、《土地使用证》及附图，若产权不明需提供该房地产的权属登记资料。对产权面积有争议的，需提供拆迁双方确认后的房屋平面图及用地图。

六、拆迁补偿办法

　　1、货币补偿。被拆迁人根据市场评估结果，接受拆迁人的现金补偿。土地、办公楼、装修可采取货币补偿，住宅、商铺、工业厂房可采取货币补偿，也可采取同等功能性质的房屋置换。

　　2、住宅补偿。被拆迁人根据市场评估结果，接受拆迁人以住宅为主的房屋置换补偿。

　　1）莲员路住宅回迁区位于莲员东路山顶工业区，总面积78亩，该区具有面积较大、地块方正、地势最高、人气最旺等优势，是莲员路片区中最好的地块。

　　2）被拆迁人住宅及其建基土地（即住宅下的土地）的市场评估总值除以拆迁住宅的建筑面积，得出的综合单价低于5000元/㎡的，置换住宅时采取住宅置换面积与住宅拆迁面积实行1：1等面积置换，被拆迁人可以选择最接近拆迁建筑面积的置换房。住宅置换面积多出住宅拆迁面积的部分，由被拆迁人按5000元/㎡购买，如果住宅置换房市场评估价低于5000元/㎡的，按市场评估价购买，如果高于5000元/㎡的，按5000元/㎡购买。住宅拆迁面积多出住宅置换面积的部分，由拆迁人按拆迁住宅的市场评估价格购买。

　　3）如果得出的综合单价高于5000元/㎡的，可以采取先按货币补偿方案计算补偿金额，后全部金额或部分金额按5000元/㎡回购住宅置换房。

　　4）房地产评估中介机构对住宅装修进行市场评估，拆迁人根据评估结果以现金补偿给被拆迁人。

　　5）住宅拆迁面积大于任意两套或两套以上置换房面积之和时，可以选择两套或两套以上的置换房。

　　3、商铺补偿。被拆迁人根据市场评估结果，接受拆迁人以商铺为主的房屋置换补偿。

　　1）商铺回迁区主要位于住宅回迁区的东侧和北侧，以及白衣古寺宗教文化旅游区的西侧，是一个人气最旺、商业价值最大、最有发展前景的新型商业街区。

　　2）商铺置换时商铺置换面积与商铺拆迁面积实行1：1等面积置换。被拆迁人可以选择最接近商铺拆迁面积或补偿价值的置换房。商铺置换面积多出商铺拆迁面积的部分，由被拆迁人按20000元/㎡购买，如果商铺置换房市场评估价低于20000元/㎡的，按市场评估价购买，如果高于的，按20000元/㎡购买。商铺拆迁面积多出商铺置换面积的部分，由拆迁人按拆迁商铺的市场评估价格购买。

　　3）房地产评估中介机构对商铺装修进行市场评估，拆迁人根据评估结果以现金补偿给被拆迁人。

　　4）住宅改商铺（未办理转商业功能的住宅）的房产，若被拆迁人能提供合法有效的营业执照、依法纳税证明并实际正在营业的，2007年5月10日《中山市规划管理规定》（中府[2007]58号）前，则按该商铺在工商管理部门登记的营业面积，按照正式商铺市场评估价的八成计算该房产的价值，予以货币补偿或等值置换。2007年5月10日《中山市规划管理规定》（中府[2007]58号）既未办理转商业功能，也不能提供以上资料的住宅，按住宅补偿。

　　5、工业厂房补偿。被拆迁人根据市场评估结果，接受拆迁人以工业厂房为主的房屋置换补偿。

　　1）工业厂房置换时采取工业厂房置换面积与工业厂房拆迁面积实行1：1等面积置换。被拆迁人可以选择最接近工业厂房拆迁面积的置换房。工业厂房置换面积多出工业厂房拆迁面积的部分，由被拆迁人按市场评估价购买，工业厂房拆迁面积多出工业厂房置换面积的部分，由拆迁人按拆迁工业厂房的市场评估价格购买。

　　2）房地产评估中介机构对工业厂房装修进行市场评估，拆迁人根据评估结果以现金补偿给被拆迁人。

七、拆迁补助费用标准

　　1、一次性补助被拆迁人搬家费、电话、电视线路迁移等设施费共3000元。

　　2、临时过渡补助费：实行安置补偿的，在被拆迁人搬迁腾房时，拆迁住宅按建筑面积每月每平方米15元，由被拆迁人自行租房临时过渡。拆迁商铺或工业厂房的，根据被拆迁人纳税、在市房屋租赁主管部门登记备案、市场评估等情况，给予每月租金损失补偿。以上补助费每次预发一年，交置换房的当月停止预发，最后一次预发不足一年的，将视情况按季度或月预发。

　　3、拆迁人不能按照拆迁补偿协议约定的期限交付置换房屋而延长过渡期限的，住宅临时过渡补助费标准提升到每月每平方米20元，商铺或工业厂房按照临时过渡补助费的标准上浮20%。

八、住宅置换选择办法

    在拆迁人规定时间内，谁先签署拆迁补偿协议书谁优先选择住宅或商铺置换房。同一天签署拆迁补偿协议书且选择同一户型的被拆迁人，以拆迁房屋评估价高者优先；若同一天签署拆迁补偿协议书，且选择户型相同，拆迁房屋评估价也相同时，以抽签方式确定优先选择权。

九、拆迁补偿程序

　　1、被拆迁人与拆迁人协商，同意对土地、房产、装修开展市场评估。

　　2、房地产评估中介机构对被拆迁人的土地、房产、装修进行评估。

　　3、被拆迁人与拆迁人对市场评估结果进行确认，并就拆迁补偿协议书的条文进行磋商。

　　4、被拆迁人自行选择货币补偿或房屋补偿，双方签定拆迁补偿协议书。

　　5、双方按照拆迁补偿协议书的规定履行权利和义务。

十、其他规定

　　1、被拆迁人在拆迁补偿协议书规定的日期前搬迁腾房完毕，一次性奖励3000元。

　　2、被拆迁人产权若有多个共有人时，各共有人可以分别选择货币补偿或选择等价置换住宅或商铺。

　　3、回迁区、白衣古寺第二期计划于2011年6月30日前搬迁完毕，2013年完成回迁区建设并交付给被拆迁人使用。其它区的被拆迁人虽然签定住宅或商铺置换拆迁补偿协议书，但在2013年回迁区建成前，可以在征得拆迁人同意的情况下，被拆迁人继续使用该住宅或商铺。

　　4、本方案未尽事宜，按国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《中山市城市房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。

　　5、本办法由中山市城市建设投资集团有限公司负责解释。（详情请查询市城投公司网址）

附件1：

附件3：

拆迁范围及房地产评估分段

根据《房屋拆迁公告》中国土资拆字[2009]第1号、第2号、第3号、[2010]第1号，莲员路片区改造范围分为19个区段，分别在市国资委备选库中的19家3级以上资质的房地产评估中介机构，摇珠产生相应区段的17家评估公司，具体分段如下：

 第一区段                    

工业大街1号、1号之一、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、8号西座、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号、33号、34号、35号、36号、37号、38号、39号、40号、41号、42号、43号、44号、44号之一、45号。

评估公司：中山市中土房地产土地估价咨询有限公司     联系人：冯庆施   联系电话：13427055000、88828818

第二区段

光明西街一巷1号、1号之一、1号之二、2号底层、2楼、3楼、4楼、2号之一、2号之二、2号之三、3号、3号之一、4号、4号之一、5号、6号、7号、7号之一、7号之二、7号之三、7号之四、7号之五、7号之六、7号之七、7号之八、9号、光明西街二巷2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、光明西街三巷1号、3号、4号、4号之一、5号、6号、6号之一、7号、8号、8号之一、8号之二、8号之三、9号、9号之一、如意街1号、2号。

评估公司：中山市中正信德资产评估有限公司        联系人： 徐家治   联系电话：13928128206   88367207   

第三区段

永全街25号、永全街十巷25号、26号之一 、十一巷1号、2号、3号、4号、十二巷1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、十三巷3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、13号之一、14号、15号、十四巷1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、十五巷1号之一、1号之一楼上、1号之一地下、1号之二楼上、1号之二地下、2号、3号、4号、5号、6号、7号前座、7号后座、8号、9号、10号、碧湖正街8号（团结小学）。

评估公司：中山香山智勤资产评估事务所         联系人：胡小华     联系电话：13590816084    88268776

第四区段

光明上街17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、26号之一东座、26号之一西座、26号之二、26号之三、27号、27号之一、29号、30号、31号、31号之一、31号之二、31号之三、32号、33号、35号之一、36号、37号、38号、39号、40号、41号、42号、43号、光明上街一巷1号、光明上街四巷1号、2号、3号、4号、4号之一、5号、5号之一、6号、6号之一、7号、8号、9号、10号、光明上街五巷1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、9号之一、10号、11号、光明上街六巷2号、3号、4号、4号之一、5号、6号、6号之一、7号。

评估公司：中山市佳信房地产评估有限公司               联系人：黄焯敏  联系电话：13822715628、88230203

第五区段

光明上街七巷3号、3号西座、6号、7号、8号、10号、光明大街一巷1号、之一、2号、3号、二巷1号、2号、3号、4号、5号、6号、三巷1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、四巷1号、2号、3号、4号、4号之一、4号之二、5号、光明大街2号之一、3号、4号、5号、6号、6号之一、6号之二、6号之三、7号、7号之一、7号之二、8号、9号、10号、10号之一、11号、11号之一、11号之二、11号之三、11号之四、11号之五、11号之六、12号、12号之一、13号、14号、15号、16号、17号、18号

评估公司：中山市国信房地产评估咨询有限公司          联系人：李堪利   联系电话：13924926201、88236123

第六区段

光明西街8号、12号东座、12号之一西座、14号、16号、18号之一、19号之一、20号之一、22号、24号之一、26号、27号、28号、30号之一、30号之一底层1卡、2卡、3卡、4卡、31号之一、32号、44号、45号、46号、47号201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702、51号、52号、光明上街1号、1号之一、之二、之三、2号、2号之一、3号、4号、5号、6号、7号、7号之一、8号、9号、9号之一、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号。

评估公司：中山市永信资产评估事务所                 联系人：崔彩丽    联系电话：13528250066、88810829

第七区段

永全街十六巷1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、十七巷1号、2号、3号、4号、十八巷1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、45号、46号、47号、48号、莲员西路140号201、202、203、204、205、206、301、302、303、304、305、306、401、402、403、404、405、406、501、502、503、504、505、506、601、602、603、604、605、606、140号1卡、2卡、3卡、4卡、5卡、6卡、7卡、8卡、9卡、10卡。

评估公司：中山市正大土地房地产评估有限公司         联系人：文敏辉    联系电话：13902824114、88233020

第八区段

莲员西路138号1卡、2卡、3卡、4卡、5卡、6卡、7卡、8卡、9卡、10卡、11卡、12卡、138号201、202、203、204、205、206、301、302、303、304、305、306、401、402、403、404、405、406、501、502、503、504、505、506、601、602、603、604、605、606、701、702、703、704、705、706、乡府后街38号、38号之一、42号、43号、44号、45号、46号、47号、48号、49号、员峰吉祥里2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号。

评估公司：中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司  联系人：彭建阳  联系电话：13823949930、23321686

第九区段